Итак, в первой части эпопеи я говорила о том, как мы искали квартиру, во второй – как смотрели разные варианты и демонстрировала обобщенную схему получения кредита. В этом посте я расскажу, на что мы обращали внимание в договоре о намерениях и как оформляли кредит.
Возврат задатка (signal)
Если вам понравилась квартира и вы готовы ее приобрести, с продавцом подписывается договор о намерениях (CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA, далее – договор CPCV). Одновременно вы передаете ему задаток (signal, 10-20% от общей стоимости), который подтверждает ваше желание купить квартиру. Важно знать, что по закону продавец не обязан возвращать signal в случае, если сделка сорвется по вине покупателя. Если же сделка не произошла из-за продавца, то он должен вернуть signal в двойном размере.
Когда мы пришли смотреть нашу нынешнюю квартиру, то сразу объяснили агенту, что будем брать кредит, и он предложил внести следующий пункт в договор: «Покупатели передают signal в размере 15% от стоимости жилья в виде чека, который будет храниться в агентстве в течение 30 дней, за это время покупатели должны получить ответ от банка. В случае мотивированного отказа банка чек возвращается покупателям.» Таким образом, наши опасения были сняты.
Оценочная стоимость квартиры
Важно знать, что иностранцам банк дает в кредит 80% от стоимости квартиры. Однако есть хитрость, о которой я уже писала, но повторюсь: прежде чем давать окончательный ответ, банк отправляет своего сотрудника для оценки недвижимости. Например, вы договорились, что цена квартиры будет 100 000€, то есть ждете 80 000€ в кредит. А банк оценил ее только в 80 000€, соответственно, предоставит 80% от 80 000€ или 64 000€.
В связи с этим мы договорились внести в договор CPCV следующий пункт (допустим, стоимость квартиры 100 000€): «Стороны пришли к соглашению, что данный договор вступает в силу при условии, что квартира будет оценена банком в сумму не менее, чем 90% от цены продажи (которая должна быть не менее 90 000€).» Кстати говоря, нашу квартиру оценили чуть выше цены продажи. В таком случае банк считает 80% от суммы в договоре CPCV, то есть от меньшей.
Еще один интересный момент, с которым мы столкнулись при оформлении сделки. Каждый раз, осматривая новую квартиру, мы всегда спрашивали о причине продажи жилья. Агент объяснил, что женщина с дочкой хотят переехать в квартиру поменьше в Порту. То есть берут наш signal и вносят его за новое жилье, пока оформляется купля-продажа, они переезжают. Но тут случилась пандемия и на рынке недвижимости стало чертовски мало предложений. Поэтому предыдущие хозяева не успевали съехать до дня оформления сделки, им требовалось чуть больше времени. Так как мы были не против, то подписали Contrato de Comodo в виде дополнительного соглашения к договору CPCV. Это соглашение, по которому бывшие владельцы могут безвозмездно жить какое-то время (в нашем случае месяц) в уже проданном жилье. В первые 3 года есть налоговые льготы на первое жилье в случае, если оно не сдается в аренду. Именно поэтому придумали Contrato de Comodo. Если бы мы потребовали нам заплатить, то это считалось бы уже сдачей жилья в аренду, и налоговые льготы пролетают мимо нас. Единственно, мы попросили внести пункт, что бывшая владельца обязуется оплатить все коммунальные платежи и взносы за кондоминиум вплоть до того дня, как передаст ключи.
Теперь переходим к запросу кредита.
Когда мы определились с квартирой и условиями CPCV, настал момент запрашивать кредит. Зачастую агентства недвижимости предлагают помощь в этом вопросе и от нее не стоит отказываться, потому как обычно у них есть банки-партнеры и иногда условия бывают очень выгодными.
Итак, сразу после подписания договора о намерениях, у нас запросили следующий список документов для рассылки в банки (он зависит от каждого индивидуального случая):
- Копия паспорта и ВНЖ;
- последняя Налоговая декларация (Declaração de IRS)
- 3 последние квитанции о зарплате (3 Últimos recibos de vencimento);
- Выписка о движении денежных средств на всех счетах за последние 3 месяца (Extratos Bancários dos 3 últimos meses, de todos os bancos com que trabalham);
- Декларация от компании, что трудовой договор действителен (Declaração de Efetividade ou contrato de trabalho);
- Контракт на аренду жилья и 3 последние квитанции об оплате аренды (Contrato de arrendamento e 3 últimos recibos de renda);
- Выписка из центра кредитных обязательств (Mapa de responsabilidades do Banco de Portugal)
- Подтверждение регистрации деятельности для независимых работников (Comprovativo de início de atividade (para trabalhadores independentes ou em nome individual)
Мы тоже не сидели сложа руки и обратились в банк. Помимо личных документов требуются и документы на квартиру (сразу простите за кривой перевод, если знаете как правильно – напишите в комментариях, пожалуйста):
- Актуальный код-сертификат земельного кадастра (Certidão Registo Predial (Código Online) – atualizada
- Актуальная выписка из кадастра недвижимости (Caderneta Predial do Imóvel – atualizada)
- Сертификат энергоэффективности (Certificado ou Pré-Certificado Energético)
- Документы продавца (Documento identificação vendedor/a)
- Лицензия на жилье (Licença Habitação ou Utilização)
- Семейное положение продавца (Estado civil do/a vendedora)
- Семейное положение покупателей (Estado civil dos compradores)
В последнее время при оформлении кредита все чаще просят поручителей (fiadores). Для нас было архиважно не нарваться на это требование, так как поручители несут финансовую ответственность в случае неуплаты, и нам просто не к кому в Португалии обратиться с такой серьезной просьбой.
Так как мы иностранцы, да еще и работаем в одной фирме, то есть имеем один и тот же источник дохода, то все банки для предоставления кредита попросили поручителей. Кроме одного, где уже почти 3 года открыты наш личный счет и счет компании (фух). Причем когда представитель агентства недвижимости обратился в центральное отделение банка, то там согласились дать 75% от стоимости квартиры, а в другом отделении согласовали 80%. Ответ банка часто зависит от того, кто подает документы, поэтому стоит пробовать все возможные варианты.
По срокам у нас получилось так:
- 12/02/2020 подписали договор о намерениях CPCV, отправили документы в банки
- 06/03/2020 получили симуляцию с самым выгодным процентом и без поручителей
- 11/03/2020 произведена оценка квартиры со стороны банка
- 13/03/2020 мы подписали кредитное соглашение
- 19/03/2020 пришел ответ из банка о возможной дате подписание документов о купле-продаже (Escritura)
- 13/04/2020 день подписания документов о купле-продаже (Escritura)
Всего 2 месяца 🙂 Ну не считая поисков, конечно, и оформления договора о намерениях.
Накануне дня подписания договора купли-продажи мы довольно сильно нервничали, потому что в день Х в Порту еще действовал запрет на передвижение между разными районами (conselho). Пересекать можно было только по работе с соответствующей декларацией от компании. Мы решили, что оформление сделки достаточно веская причина, распечатали подтверждение от банка о дате сделки, взяли все документы и отправились в путь.
По пути в банк застав не было.
Весь процесс в банке занял около полутора часов. В комнате нас было 5 человек: адвокат, нотариус, продавец, наш бухгалтер-переводчик и мы. Как все происходило: собрали наши документы для идентификации личности (у переводчика тоже), зачитали договор на португальском (попутно исправили пару ошибок), дали переводчику время его перевести, удостоверились, что мы все поняли и распечатали квитанции, мы оплатили их в банкомате и затем подписали договор. Получили заверенный нотариусом экземпляр и его упрощенную версию для предоставления в разные инстанции.
По дороге домой наткнулись на заставу – показали карточку ВНЖ с адресом, сказали что возвращаемся домой, и нас спокойно пропустили.
Приехали домой, выдохнули спокойно.
Хочу отметить, что все договоры анализировали наши адвокат и бухгалтер. Ну и мы сами тоже, конечно. Именно бухгалтер указала нам на многие риски в документах и советовала формулировки. Поэтому советую обращаться к профессионалам для вычитки всех документов, а также самим быть очень внимательными, потому что ошибки в Португалии часто встречаются в документах.
Надеюсь, эта серия постов о покупке квартиры будет полезна и сэкономит кому-то время, нервы и деньги 🙂 Если она показалась вам полезной, поделитесь ей в соцсетях 🙂
Если я что-то упустила или недостаточно понятно объяснила, пишите в комментариях, буду рада ответить на ваши вопросы!
