За 7 месяцев поиска подходящего жилья мы посетили 15 разных квартир, не считая нескольких стендов строящихся комплексов. Каждую квартиру с разрешения агента по недвижимости мы снимали на видео, чтобы потом еще раз взглянуть со стороны и отправить на посмотреть родителям. Все-таки 2 головы хорошо, а 6 – еще лучше 🙂
Как я говорила в первой части, важно составить список требований к жилью, чтобы не распыляться на неподходящие варианты. А сейчас расскажу о том, на что мы обращали внимание при просмотре:
- Одна из проблем в Португалии – плесень (как иногда уважительно говорят в Facebook группах, «ее величество плесень»). Поэтому мы особо тщательно осматривали с фонариком потолки и стены в ванных комнатах, принюхивались, чтобы не пахло сыростью. В одной квартире, например, обнаружили черные точки на свежепокрашенном потолке (а стены там с черной затиркой, на минуточку). Агент по недвижимости уверял, что это просто конденсат / влажность, потому что предыдущий владелец очень часто принимал душ с горячей водой. Бывалые подсказали, что это ее величество и бороться с ней себе дороже. Поэтому на фиг такой вариант)
- В требованиях мы указывали, что хотим квартиру с сертификатом энергоэффективности категории не ниже «С». То есть зимой в таких квартирах не холодно, не дует из разных щелей и на обогрев уходит меньше средств. Сейчас по законодательству такой сертификат обязателен при продаже имущества. Иногда в объявлениях пишут, что у квартиры категория, допустим, В, но сертификат еще в процессе получения. Понятное дело, что с покупкой такой недвижимости торопиться не стоит.
- Почему-то мы особенно сильно реагировали на запахи (еще мудрый Гендальф наставлял: «Когда сомневаешься, всегда иди туда, где лучше пахнет»). Одно дело, когда слегка пахнет бытовой химией после уборки, а другое – сильная сладковатая вонь от ароматических палочек или чего-то еще. У меня сразу возникало 2 вопроса — что они маскируют и как сильно запах впитался в поверхности. Смотрели одну квартиру, которая подходила под все критерии. Только вот один минус – жильцы там курили внутри помещения. А почти все комнаты, включая санузлы и ванные, были отделаны деревянными панелями, которые отлично впитывают запахи. Агент при этом смотрит невинно на пепельницу в зале и говорит, что курили только на балконе. Самое забавное, что сильнее всего пахла сигаретами стена в туалете (да, я нюхала стену в туалете). Курить на унитазе – богема 🙂 Кстати, в квартире, которую мы в итоге купили, стоял несильный запах ароматических свечек, который исчез полностью только после того, как мы сняли гипсокартонные потолки и все перекрасили.
Апдейт от 16.08.2021: Запах не исчез полностью) Когда мы куда-то уезжаем на неделю и квартира стоит закрытой, то при возвращении в коридоре чувствуется легкий запах благовоний, но потом проходит. Думаю, остался из-за деревянных дверей.
- Окрестности. Как я уже упоминала в статье «Как купить квартиру в кредит», современные районы Vila Nova de Gaia соседствуют с узкими деревенскими улочками без тротуаров. А так как мы ежедневно гуляем с собакой (а в будущем хотелось бы и с коляской), то вариант отпрыгивать от машин не очень вдохновляет. Был забавный момент, когда мы выяснили, что чуть не купили квартиру совсем рядом со станцией очистки сточных вод 🙂 Вот тут спасибо Гуглу. Карим рассматривал карту вокруг предполагаемого жилья через спутник и наткнулся на непонятное строение. Начал искать дальше и вот – очистная станция. На сайте, конечно расписано, что технологии у них самые современные и ничем там не пахнет, но мы сразу прикинули с каким ветром будет долетать аромат…
- Агентство недвижимости. За время поисков мы плотно общались с небольшим частным агентством Lacadas Salgadas, с подразделением Era по Гайе, c Chave Nova, KW Somos Real Estate, а также с разными агентами. Впечатлений, конечно, много. Попадались врунишки (нет, это не плесень, а влажность), неподготовленные (не знали стоимость кондоминиума в месяц или год строительства здания), надоедливые (4 имейла в неделю с вариантами, которые не подходят под наши требования), агрессивные (да у нас очередь из покупателей, если сегодня не подписываете, завтра уже найдем других желающих!), беспардонные (обсуждали и трогали мебель хозяев квартир) ну и хорошие, конечно, тоже были. Мы очень благодарны Альфие Агзамовой из Chave Nova, которая плотно работала с нами на протяжении нескольких недель и предлагала отличные варианты, но сделка сорвалась из-за кабального договора застройщика и его нежелания менять некоторые пункты договора (подробнее ниже). А также могу от души рекомендовать Андрэ Ботелью из KW Somos Real Estate с помощью которого мы и приобрели нашу квартиру
UPD от 21.05.2021 Не могу не поделиться. При покупке вторичного жилья нужно учитывать, что зданиям требуется ремонт, за который платят сами жильцы. Как выяснилось, в нашем здании стало необходимо обновить фасады, а резервного фонда на такие работы на счете кондоминиума нет. Поэтому в ближайшие 4 года будем платить. Как избежать такого «сюрприза»? Просить агента по недвижимости выслать для ознакомления Акт заседания кондоминиума. Там обычно указывают что планируют ремонтировать в ближайшие годы.
Упрощенно схема покупки жилья в кредит выглядит так:
Да, я немножко увлеклась и нарисовала схему 🙂 А теперь пояснения:
Нашли квартиру, посмотрели, понравилась.
Делаете предложение – на бланке агентства или пишете имейл / отправляете смс, тут зависит от процедуры, принятой в агентстве. Допустим, квартира выставлена за 100 000€, вы предлагаете 80 000€, сторговались за 90 000€.
Заключается договор о намерениях покупки и продажи жилья (CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA, далее – договор CPCV), где прописаны условия оплаты. Например, 10% сразу при подписании (такой платеж называется signal), 90% — при заключении договора о купле-продаже (называется escritura). Важно: по закону продавец не обязан возвращать платеж-сигнал, если вдруг банк не дал кредит, поэтому соответствующий пункт следует включить. Подробнее об этом я рассказываю в статье «Как мы оформляли договор и кредит на покупку квартиры».
Отправляете в банк (или сразу несколько банков, чтобы сравнить условия) договор CPCV, все документы на квартиру, которые он попросит (подробнее про получение кредита я написала в статье про оформление кредита), вам высылают симуляцию кредита, где расписаны все расходы, проценты и т.д.
Примечание: иногда агенты просят еще до подписания договора CPCV получить из банка предварительное одобрение кредита (pre-aprovação). Их можно понять, не хочется ждать целый месяц решения банка, а в случае отказа возвращать задаток и проходить весь процесс заново с другими покупателями.
Далее вас устраивает процент и условия в симуляции, банк отправляет своего сотрудника для оценки квартиры. Вот тут интересный момент: допустим, вы согласились купить квартиру за 100 000€, а банк оценил ее на 80 000€. Соответственно, банк даст 80% от 80 000€ или 64 000€. Разницу платить придется из собственного кармана. Как было прописано у нас в договоре CPCV, я рассказываю тут.
Итак, оценка недвижимости произведена, отчет у вас на руках, вы со всем согласны. Затем банк назначает дату подписания всех документов. Вы передаете ее агенту, а он, в свою очередь, продавцу. Всех все устраивает.
В день эшкритуры вы встречаетесь в банке с продавцом, адвокатом, представителем банка и нотариусом (в нашем случае был еще и переводчик), оплачиваете много налогов и получаете на руки договор купли-продажи в ипотеку и его упрощенную версию для предъявления в разные инстанции.
Пьете шампанское.
А теперь расскажу, как было у нас 🙂
За 7 месяцев мы 4 раза делали предложение о покупке:
- Теплая и уютная Т2 (то есть зал и 2 комнаты) в Мадалене, закрытый кондоминиум, рядом парк. Все в этой квартире было прекрасно (правда, очистная станция совсем рядом, как потом узнали), около 2х недель мы торговались, смогли сбить 9000€ с первоначальной цены. Изучили договор о намерениях (договор CPCV), договорились, чтобы внесли пункт о возврате задатка (signal) в случае, если банк откажет в кредите. Получили предложения от 2х банков на получение кредита. Продавец просит больше времени на подумать, ждем 3 недели. Продавец передумал продавать. Занавес. Вся история длилась полтора месяца.
С нами работал владелец агентства Laçadas Salgadas, к нему никаких претензий, растолковал весь процесс покупки, и уже после срыва сделки отправлял другие варианты недвижимости.
- Отличная Т2 в соседнем закрытом кондоминиуме. Примерно похожа на первый вариант, но нет террасы, зато балкон с прекрасным видом на океан. Меня смущало запущенное состояние комплекса, цена на 20% выше первого варианта, при этом нет закрытого гаража, а только место на стоянке. Начинаем торговаться – агенты стоят намертво, пытаются давить и намекать, что только нищеброды будут бодаться по поводу цены, мы ничего не понимаем как работают оценщики банка и так далее. Переговоры закончились.
Агентство Era, подразделение Vila Nova de Gaia. Не рекомендую.
- Огромная Т3 с собственным выходом на крышу в строящемся доме. После переговоров по предыдущей квартире у нас последовала череда просмотров очень неудачных вариантов, и мы решили попробовать посмотреть квартиры в строящихся домах. Долго выбирали между двумя комплексами: Plaza Henrique и Crystal Living.
Если вкратце, то мы решили брать квартиру в строящемся доме, так как уже переехали в более просторную квартиру и могли подождать. Но когда дело дошло до подписания договора CPCV, условия оказались совершенно неприемлемыми – грубо говоря, мы виноваты при любом раскладе, а Застройщик вообще не при делах (например, если по вине Застройщика он не может закончить строительство, то мы не получаем задаток в двойном размере, как должно быть по закону. А именно этот пункт защищает покупателя). Проект договора выслали в 16-00, а встреча была назначена на следующий день, в 10-00. Наш бухгалтер аж звонила за 10 минут до встречи и настоятельно рекомендовала ничего не подписывать. В агентстве недвижимости нам ясно дали понять, что Продавец никакие условия договора менять не собирается, и мы легко отказались от этой идеи.
Агентство Chave Nova, подразделение Vila Nova de Gaia. Очень благодарны агенту Альфие Агзамовой. Во-первых, она говорит по-русски 🙂 Во-вторых, находила нам отличные варианты, внимательно читала требования и вообще очень профессионально вела дела. Вот к ее руководству есть вопросы, конечно. Просто взяли и поменяли условия оплаты в договоре без предварительного соглашения с нашей стороны, откровенно давили во время переговоров, продвигая интересы Застройщика.
- Распрекрасная просторная T3 в закрытом комплексе, Canidelo. Та, которую мы в итоге и купили. То, что мы искали, только без террасы. Продавец категорически не торговался. Скажу сразу, при просмотре нас все устроило, но не было ощущения – вот оно! Возможно, когда слишком долго ищешь квартиру, желание действительно что-то купить ослабевает. Неделю думали, в итоге решились 🙂
Агентство KW Somos, подразделение Vila Nova de Gaia. Рекомендую от души Андре Ботелью, отлично говорит по-английски. Что понравилось – подробно объяснил как можно оформить договор, чтобы минимизировать риски обеих сторон, рассказал про все стадии купли-продажи, соблюдал все формальности, перепроверял документы.
Фух, ну вроде бы все рассказала о том, как мы выбирали себе жилье. Если я что-то упустила или недостаточно понятно объяснила, пишите в комментариях, буду рада ответить на ваши вопросы. Ну а если статья понравилась, поделитесь ей в соцсетях:)
А теперь перейдем к еще более интересному моменту – прочтению договора и оформлению кредита.
