В самый разгар пандемии сами-знаете-чего 13 апреля 2020 мы оформили покупку квартиры в кредит. Так как сама я не смогла найти подобной информации, то решила рассказать о нашем опыте.
В июле 2019 года мне позвонила хозяйка нашего съемного жилья и, долго бродя вокруг да около, сообщила, что собирается поднять арендную плату с 450€ до 630€. То есть с ходу на 40%. По закону арендодатель может поднять аренду на процент инфляции, если в договоре не предусмотрено иное. Чтобы обойти это требование, владельцы жилья могут прислать уведомление о расторжении контракта на аренду за 6 месяцев до его истечения (у нас был контракт до 4 декабря) и дальше уже заключать новый договор с новыми условиями.
В нашем случае это был прекрасный «волшебный пендель», так как мы давно размышляли о смене жилья, но при этом мне очень не хотелось заниматься переездом и переоформлением всех документов (при смене места проживания необходимо уведомить все службы и вновь получить карточку резидента с актуальным адресом).
Поразмыслив, мы решили приобрести собственное жилье, так как в ближайшее время не планируем никуда из Португалии уезжать и приятнее выплачивать кредит, а не перечислять деньги арендодателю. Таким образом началась наша эпопея поиска собственного жилья.
Алгоритм был следующий:
- составить список требований к новому жилью
- определить максимальную стоимость
- выбрать район поиска
Итак, все по порядку.
Требования к новому жилью
При составлении списка нужно иметь в виду, что в дальнейшем вы будете рассылать его агентам, поэтому наш я подготовила сразу на 3х языках, в порядке важности.
Когда мы искали квартиру, предложений на сайтах было видимо-невидимо, поэтому список позволяет не распылять внимание и энергию на заведомо проигрышные варианты.
Например, мы смотрели дуплекс с 3(!) террасами, но при этом оказалось, что ванная комната там микроскопическая. Карим зашел и первым делом ударился о край раковины. Чертовы террасы не давали покоя до тех пор, пока я не поняла, что выходить и любоваться видом я буду максимум раз в день, а пользоваться микро-ванной планирую намного чаще, поэтому такой вариант нам явно не подходит.
Максимальная стоимость нового жилья
Раньше для оформления кредита было достаточно внести 10% от стоимости жилья (а в некоторых случаях даже и без первоначального взноса), остальное давал банк. Теперь условия стали строже, необходимо заплатить 20% от стоимости (хотя иногда для граждан Португалии есть возможность сделать первый взнос поменьше, так же как и в случае покупки жилья у банков). Кроме этого необходимо учитывать, что при оформлении сделки потребуется заплатить немаленькие налоги.
Приведу пример:
В 2020 вы покупаете квартиру для себя, не для сдачи, это ваше первое жилье. Квартира стоит 100 000€. В общей сложности платите продавцу 20 000€ из своего кармана (можно договориться заплатить 10% сразу и 10% на финальном этапе)
При оформлении сделки (Escritura) нужно заплатить следующие налоги:
- IMT €151.86
- Imposto de Selo (0,8%) €800.00
Итого €951.86
Вот сайт, где можно рассчитать налоги в зависимости от стоимости квартиры. Для информации, у нас совпало вплоть до копейки.
Далее не забываем о ценах за услуги банка и открытие кредита. Думаю, у каждого банка свои условия, поэтому расскажу в общих чертах за что придется заплатить. При симуляции кредита покупателю дают расчет, где будут перечислены все дополнительные расходы.
- Комиссия за оценку квартиры (около 300€)
- Комиссия за открытие кредита и оформление Эшкритуры (около 1400€)
Помимо прочего, есть обязательное страхование жизни (приблизительно 40€ в месяц) и квартиры (70€ в год), но эти взносы не обязательно платить в день оформления сделки, можно выплатить чуть позже. Информация исключительно для информации.
Подводим итог: чтобы купить квартиру в кредит за 100 000€, минимально нужно иметь на руках: 20 000€ (первый взнос) + 951.86€ (налоги) + 1700€ (оформление кредита) = 22 652€
Примечание (дисклеймер): все расчеты приблизительные, приводятся исключительно для общего понимания и не являются единственно верными. Дайте знать в комментариях, что вы думаете по этому поводу 🙂
Соответственно, отталкиваясь от суммы у вас на руках, можно рассчитать максимальную стоимость квартиры. Подсказка: можно смотреть варианты жилья, которые больше максимальной стоимости на 20 000 €, так как зачастую можно сторговаться.
И еще один важный момент: при расчете нужно учитывать, что ежемесячный платеж по кредиту не может быть более 30% от общего дохода кредитуемых. Например, у семьи доход 1500€, поэтому платеж будет не более 450€. На сайтах, о которых я говорю ниже, есть симуляторы для расчета ипотеки для каждого конкретного объекта.
Район для поиска нового жилья
Почти 2 года мы прожили на Матузиньуше и были всем довольны, однако, цены на жилье там достаточно высокие. Так как мы хотели жить у океана, то взгляд наш устремился к более доступной в плане жилья Виле-Нова-де-Гайа. Но на практике выяснилось, что Гайа Гайе рознь. Современный район с широкой пешеходной дорогой соседствует с деревенькой, где нужно брести по мощеной улице и успевать отпрыгивать от проезжающих мимо машин. В связи с этим тут особо важно приехать на место и «обходить» все вокруг.
Кстати говоря, Google Maps не сильно нам помогли, потому как, судя по новым неучтенным застройкам (конец 2019 — начало 2020), последний раз карты обновляли примерно в 2017.
Думаю, что мы выезжали на разведку в разные точки Гайки раз 7-8 минимум. В ходе пеших десантов выяснялось:
- при кажущейся близости, дойти до побережья можно только плутая змейкой по узким улочкам минут 25 без тротуара
- вблизи от предполагаемого жилья просто негде выгулять собаку (учитывая, что мы выводим Боняку 2 раз в день в любую погоду, то для нас это весомый минус).
- «супер элитный дом» расположен на очень оживленном перекрестке, где даже в будний день в 16-00 очень плотный и шумный трафик.
Проще говоря, важно исследовать территорию вокруг подходящего варианта.
Как и где мы искали квартиры
Как только мы решили покупать квартиру, я отправилась в интернеты, чтобы почитать опыт других. Нашла очень интересную статью , автор который рассказывала, что в Португалии не принято работать с разными агентствами или агентами. Допросив парочку агентов по недвижимости, могу сказать, что это уже не актуально (по крайней мере, для Порту) и можно спокойно искать разные варианты в разных фирмах и даже у разных агентов в пределах одного агентства.
Площадки для поиска недвижимости:
- Сайты, где разные небольшие агентства и частные лица размещают объявления. Часто объявления дублируются, один и тот же вариант могут размещать разные продавцы с разными ценами. Важно: расположение квартир приблизительное, точный адрес вам дадут непосредственно перед визитом.
- Сайты крупных агентств недвижимости, которые часто выставляют объекты только на своих площадках:
- Доски объявлений, которыми лично мы не пользовались при поиске, но упомянуть их все же стоит. Говорят, там попадаются очень интересные варианты.
- Отдельно стоит упомянуть недвижимость, попавшую обратно в лапки банков. Искать придется отдельно по каждому банку, одной общей площадки нет (на момент написания статьи, август 2020). Например, вводить в поиск «imóveis do banco novo banco». И так с названием каждого банка. Цены на такую недвижимость ниже рыночной, но, к сожалению, мы искали жилье на пике спроса и мне не удалось найти ни одного интересного варианта.
- И, самое интересное, — электронные торги. Когда за неуплату у владельца отбирают жилье и выставляют на торги. Процесс участия и покупки не сильно сложный, но требует времени, чтобы разобраться. Опять же, на тот момент не было заманчивых вариантов, поэтому мы не стали заморачиваться. А вообще цены минимум на 20 % ниже рыночных.
Если вкратце, мы подписались на ежедневные рассылки новостей сайтов из п1 и п2, а также самостоятельно искали подходящие варианты, назначали просмотры с человеком, который отвечал за этот конкретный объект. Если нам не нравилось, то агенты обычно спрашивали пожелания/критерии и уже потом на нашу почту отправляли другие (чаще всего вообще не подходящие) варианты.
Про наши просмотры квартир и на что мы обращали, я расскажу во второй части эпопеи, «Как мы выбирали квартиру для покупки в кредит». А про оформление договора и кредита в третьей.
Если у вас есть вопросы или я что-то упустила в своем рассказе, то дайте мне знать в комментариях, пожалуйста.
А если статья вам понравилась, то вы можете поделиться ей с друзьями в соцсетях 🙂
